İstanbul tepeyi kaptırdı… Yabancıların konutta beğenilen kenti değişti
Türkiye genelinde konut satışları 2025’in birinci dört ayında geçen yıla nazaran artış gösterdi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bilgilerinden Anadolu Ajansı’nın yaptığı derlemeye nazaran, Ocak-Nisan 2025 periyodunda 454 bin 145 konut satıldı. Bu sayı, 2024’ün birebir devrinde 355 bin 173 olarak kaydedilmişti. Böylelikle konut satışları bir evvelki yıla kıyasla yüzde 27,9 oranında arttı.
Yabancılara yapılan konut satışları ise genel satışlardaki artışın tersine düşüş gösterdi. 2024’ün birinci dört ayında yabancılara 6 bin 957 konut satılırken, bu sayı 2025’te yüzde 13,5 azalışla 6 bin 18’e geriledi. Yabancıların en çok ilgi gösterdiği İstanbul, Antalya ve Mersin üzere kentlerde konut satışı da azaldı. İstanbul’da yabancılara satılan konut sayısı yüzde 5,9 azalarak 2 bin 314’e, Antalya’da ise yüzde 20,7’lik düşüşle 1965’e geriledi. Mersin’de yabancıya konut satışı yüzde 29,8 azalış gösterdi.
YABANCILARIN BEĞENİLEN KENTLERİ DEĞİŞTİ
Ankara, İzmir ve Sakarya üzere vilayetlerde ise yabancıların ilgisi görülüyor. Ankara’da satışlar yüzde 12,9, İzmir’de yüzde 16 ve Sakarya’da yüzde 20,7 oranında arttı. Bu gelişmeler, yabancıların artık büyük metropollerden daha farklı vilayetlere yöneldiğini gösteriyor.
YABANCIYA KONUT SATIŞLARINDAKİ GENEL GERİLEMENİN SEBEPLERİ
Yabancıya konut satışlarındaki gerilemenin birkaç temel faktöre dayandığının altını çizen Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) İl Başkanı Sevil Ece Gümüş Kapar, “Küresel ölçekte yaşanan ekonomik belirsizlikler ve yüksek enflasyon, yatırımcıların daha temkinli hareket etmesine neden oluyor. Döviz kurlarındaki dalgalanmalar da yabancı yatırımcıların satın alma kararlarını etkiliyor; zira öngörülebilirlik, bilhassa gayrimenkul üzere büyük yatırım kalemlerinde büyük ehemmiyet taşıyor” dedi.
İkinci kıymetli nedenin ise Türkiye’de yabancılara yönelik vatandaşlık teşvik programlarında yapılan düzenlemeler olduğunu söyleyen Kapar, “250 bin dolardan 400 bin dolara çıkarılan hudut, yatırım için Türkiye’yi tercih eden kimi kitlelerin ilgisini azalttı. Bu durum bilhassa İstanbul, Antalya ve Mersin üzere geçmişte yabancı alımında öncü olan kentlerde hissedilir bir düşüşe yol açtı” dedi ve şöyle devam etti:
“Ancak bu durumu olumsuz bir tablo olarak okumamak gerekir. Piyasanın kendi içinde dengelenmesi, yatırımcı profilinin daha nitelikli hale gelmesi ve uzun vadeli düşünen alıcıların ön plana çıkması üzere olumlu tesirleri de beraberinde getiriyor. Şu anda yaşanan yavaşlama, sağlıklı ve sürdürülebilir bir piyasa sisteminin habercisi olabilir.”
İSTANBUL’UN YABANCILARIN GÖZÜNDEN DÜŞMESİ FİYATLARA NASIL YANSIR?
“İstanbul’da yabancıların konut talebindeki düşüş, piyasada fiyatlar üzerinde kısa vadede besbelli bir yumuşama tesiri yaratabilir” diyen Sevil Ece Gümüş Kapar, şu değerli bilgilerin altını çizdi:
“Ancak bu yumuşamanın genel konut fiyatlarında kalıcı bir gerilemeye dönüşmesi, şu basamakta mümkün görünmüyor. Zira İstanbul, Türkiye’nin en büyük ve en dinamik gayrimenkul piyasası olarak, iç talep ve kurumsal yatırımlar sayesinde güçlü bir dayanak alıyor. Yabancı yatırımcıların ilgisindeki azalma, bilhassa lüks ve üst segment konutlarda fiyatlarda baskı yaratabilir. Lakin orta ve alt segmentte talep daha çok yerli alıcılardan geldiği için bu kısımlarda fiyatlar nispeten daha dirençli kalacaktır.”
‘İSTANBUL’DAKİ KONUT FİYATLARINI BELİRLEYEN TEK BİR KRİTİK ÖGE VAR’
Uluslararası Broker ve Vartur Emlak CEO’su Şerif Nadi Varlı ise İstanbul’da yabancı yatırımcı ilgisinin azalmasının konut fiyatlarına olan tesirini şu formda kıymetlendirdi:
“Aslında İstanbul’da hiçbir vakit yabancı yatırımcıların hissesi toplam pazarın yüzde 5’ini geçmedi. Bugün bu oran yüzde 2 düzeyine kadar gerilemiş durumda. Yani, pazardaki tesiri esasen hudutlu olan bir kitlenin ilgisinin azalması, fiyatlarda manalı bir gerilemeye neden olacak güçte değil.
İstanbul’daki konut fiyatlarını belirleyen en kritik öge, her geçen yıl artan nüfus baskısı. 2000 yılında İstanbul’un nüfusu yaklaşık 10 milyonken, Türkiye’nin toplam nüfusu 65 milyondu. Bugün ise İstanbul 15.7 milyona ulaştı, Türkiye nüfusu 85 milyon civarında. Yani Türkiye genelinde nüfus yüzde 30 artarken, İstanbul’da bu oran yüzde 57’yi aşmış durumda.
Bu büyüme, İstanbul’da konut talebinin daima canlı kalmasına neden oluyor. Arzın bu talebi karşılayamaması ise fiyatların geri çekilmesini neredeyse imkânsız hale getiriyor. Velhasıl, İstanbul’da konut fiyatlarını düşürmek istiyorsak, evvel bu kentin taşıdığı kitlesel yükü hafifletmek zorundayız.”
