Konut fiyatları şişti, yatırımın geri dönüşü 30 yıla çıktı: Türkler artık yurt dışından konut alıyor

Türkiye’de yatırım yapmak yerine yurt dışından gayrimenkul alımının son periyotta artmasına dair, Abdurrahman Yıldırım’ın Haberturk.com’daki “Konut talebi de yurtdışına mı kayıyor” başlıklı yazısında şu sözler yer aldı:

“14 Mayıs tarihli yazımda ödemeler istikrarında iki kritik gelişmeye dikkat çekerek bunlardan biri olan yurtiçi yerleşiklerin alışverişini yurtdışına kaydırmasını Cuma günü işlemiştik.

İkinci kritik gelişme, Türkiye’nin 2025 yılında gayrimenkulde birinci sefer dış açık vermeye başlamasıydı ki, mevzuyu işleyeceğimizi belirtmiştik.

Mart ayı cari süreçler istikrarı datalarına nazaran yurtiçi yerleşiklerin yurtdışında yaptığı gayrimenkul yatırımı yılın birinci çeyreğinde 561 milyon dolara vardı. Buna karşılık yabancıların Türkiye’de gayrimenkul yatırımı 415 milyon dolarda kaldı.

Yurtiçi yerleşiklerin yurtdışı gayrimenkul yatırımı birinci sefer yabancıların yurtiçinde yaptığı gayrimenkul yatırımını geçti. Ve de gayrimenkul ticaretinde açık vermeye başladık.

Ayrıyeten yurtdışı gayrimenkul yatırımları Türkler’in yurtdışı direkt yatırımlarının yüzde 30’unu oluşturur hale geldi.

YURTİÇİ FİYATLAR ŞİŞTİ

Pandemi bitimine kadar yıllık 400 milyon doların altında seyreden yerlilerin yurtdışı gayrimenkul yatırımı 2023 yılından itibaren hızlanarak 2 milyar doları devirdi.

Halbuki daha 3 yıl evvel 2022’de ortadaki fark yabancıların lehine tam 10 kattı. Yerlilerin 628 milyon dolarlık yurtdışı gayrimenkul yatırımına karşılık yabancıların Türkiye gayrimenkullerine yatırımı 6 milyar 273 milyon dolara çıkmıştı.

Bitişikte yer alan Merkez Bankası’nın ilgili kalemlerden son bir yıl izlenebiliyor. Yerleşiklerin dışı gayrimenkul yatırımı 2024 yılını 2 milyar 153 milyon dolarla bitirdi ve datanın tutulduğu 2017’den beri en yüksek seviyesine çıktı.

Yerlilerin yurtdışı gayrimenkul yatırımları yeni yılda da devam ediyor ve birinci üç aydaki fiyat 561 milyon dolara vardı. Bununla birlikte yılın birinci çeyreği sonunda yıllık sayı biraz daha yükselerek 2 milyar 235 milyon dolara yükseldi.

2022 yılı Türkiye’de konut fiyatlarının yüzde 186.8’e ulaşarak rekor kırdığı ve dünyada en yüksek kıymet artışına ulaştığı yıldı.

Türkiye’de konut fiyatları şişince, kiraların konut fiyatlarıyla istikrarı şaşınca, yatırılan paranın geri dönüş müddeti 25-30 yıla çıkınca, yurtiçinde konut talebi azaldı ve yurtdışına kaymaya başladı.

DOLAR BAZINDA KİRA +FİNANSMANA ERİŞİM

Fiyat şişkinliği yanında ikinci etken dolarla yahut döviz bazında gayrimenkul yatırımı oluyor. Bir gün geldiğinde bedeliyle birlikte birebir para ünitesinden satış kelam konusu olacak.

Gayrimenkul yatırımı tıpkı vakitte kira geliri elde etmek demek. Konutu aldın dolarla, kiraya verdin dolarla, elde edeceğin gelir birebir para ünitesiyle olacak. Bu da döviz bazında ya da dolar bazında gelir demek. Yurtiçinde ise dövizle kira yasak.

Ayrıca da makro ihtiyatı önlemlerden ötürü rahatça döviz hesabı açamayanlar için yurtdışı konut yatırımı âlâ bir seçenek.

Yurtdışı gayrimenkul yatırımlarını cazipleştiren bir diğer neden kredi bulmak yani finansa erişim. Gerçi 2023 seçimlerine kadar Türkiye’de faizler son derece düşüktü ancak kredinin kendisi yoktu. Sonrasında da konut kredi faizleri sıçradı ve yıllık yüzde 40’ın üzerine çıktı.

Yurtdışına yönelenler tıpkı vakitte o ülkenin finansal sisteminden kredi kullanma imkanına kavuştu. Türkiye’ye nazaran düşük enflasyon ortamında düşük faizle geri ödenebilir mortgage kredileri kullandı. Konutu kiraya verdiyse esasen kredinin değerli kısmını buradan karşılıyor demektir.

Yurtdışında konut yahut gayrimenkul alımının temel nedenlerinden biri elbette göç etmek ve yerleşmek hedefli. Buna diyecek bir şey yok.

DIŞARIYA AKININ DEVAMI GELİR Mİ

Sonuç yurtiçi yerleşiklerin yurtdışında gayrimenkule yatırım maksadıyla 2.2 milyar dolarlık bir kaynak çıkartması kelam konusu oldu.

İlgili ülkenin de, büyük ölçüde Batı ülkeleri oluyor, finansal sisteminin sunduğu kredi imkanlarından yararlanıldığını düşünürsek 2.2 milyar doları 3-4 ile çarpmamız gerekir. Bu da karşımıza 7-9 milyar dolarlık yıllık yurtdışı gayrimenkul alımını çıkartır.

Konutun pahasını yarım milyon dolardan alırsanız yaklaşık 20 bin, bir milyon dolardan alırsanız 10 bin konut demek.

Eğer bu tahlil doğruysa yurtdışı gayrimenkul yatırımlarının devamı beklenebilir.

Çünkü gayrimenkulle birlikte yabancı muteber bir paraya yatırım yapılıyor.

Aynı para üzerinden sağlanan bir kira geliri kelam konusu.

Yine Türkiye emlak piyasası milletlerarası karşılaştırmalardan biliyoruz ki, son yıllarda çok pahalandı. Fiyatlar oturma hedefli yurtiçi yerleşiklerin alım gücünün ötesine geçti. Konut kredisi kullanılamıyor. Alım gücüne nazaran konuta en güç erişimin olduğu ülke Türkiye.

Elbette Türkiye’de konuta erişemeyenler gidip yurtdışında konuta erişecek değiller. Lakin konutları yatırım hedefiyle alanların hem kıymet artışı hem kira gelirlerinin sonlu olacağının değerli bir göstergesi bu. Yatırım hedefli konut alımlarının yurtdışına yönelmesinin kıymetli bir münasebeti birebir vakitte.

Ta ki yurtiçi piyasada istikrarlar değişine, konutun yeniden uzun vadede cazip hale gelmesine kadar yurtdışı yatırımlar devam edebilir.”